房地產(chǎn)開發(fā)商各開發(fā)設(shè)計階段稅收事宜

　　現(xiàn)如今，隨著著會計法律制度政策法規(guī)的日益健全和頒布，公司稅務(wù)申報愈來愈得到公司經(jīng)營管理人的高度重視。房地產(chǎn)開發(fā)商做為在我國的繳稅種植大戶，其稅款難題也是得到了廣泛了關(guān)心。那麼，在房地產(chǎn)營改增落地式執(zhí)行后，房地產(chǎn)開發(fā)商到底應怎樣繳稅呢？必須繳什么稅金呢？

　　說白了房地產(chǎn)業(yè)，就是指土地資源、房屋建筑及接觸抑制在土地資源、房屋建筑上不能分離出來的一部分以及附加的各種各樣利益。而房地產(chǎn)開發(fā)商，則就是指從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)、運營、管理方法和服務(wù)項目主題活動，并以盈利為目地開展自負盈虧、獨立核算的經(jīng)濟發(fā)展機構(gòu)。房地產(chǎn)營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)商各開發(fā)設(shè)計階段稅收事宜以下：

　　（1）獲得土地資源階段：房產(chǎn)契稅、耕地占用稅、合同印花稅。

　?。?）設(shè)計施工階段：合同印花稅、土地稅、房地產(chǎn)稅。

　?。?）預購階段：所得稅、城建稅及教育附加稅、合同印花稅、土增、所得稅、土地稅、房地產(chǎn)稅。

　　（4）完工市場銷售階段：所得稅、城建稅及教育附加稅、合同印花稅、土增、所得稅、土地稅、房地產(chǎn)稅。

　　下面，文中將各自對房地產(chǎn)開發(fā)商所需開展稅務(wù)申報交納稅收作簡略詳細介紹。

　?。?）房產(chǎn)契稅：就是指房產(chǎn)（土地資源、房子）產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)生遷移變化時，就被告方所訂契約書按產(chǎn)價的一定占比向新小區(qū)業(yè)主（產(chǎn)權(quán)年限承擔人）征繳的一次性稅款。房產(chǎn)稅稅率的要求是3%-5%，一般取3%為了更好地適用房地產(chǎn)行業(yè)，政府部門對一般商住樓遞減收稅。

　?。?）耕地占用稅：耕地占用稅是對占有農(nóng)用地建房子或從業(yè)別的城鎮(zhèn)戶籍基本建設(shè)的企業(yè)和本人征繳的稅。選用定額稅率，其規(guī)范在于平均占據(jù)農(nóng)用地的總數(shù)和是社會經(jīng)濟發(fā)展水平。一般狀況下，房地產(chǎn)開發(fā)商的耕地占用稅為28元/㎡。

　?。?）合同印花稅：房地產(chǎn)業(yè)合同印花稅就是指因房地產(chǎn)業(yè)交易、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)年限變化、遷移等而對書立的或堅振的房地產(chǎn)業(yè)憑據(jù)的企業(yè)和本人征繳的一種稅負。房地產(chǎn)業(yè)合同印花稅的征收率有二種：第一種是比例稅率，適用房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)，征收率為0.05%，與此同時適用房產(chǎn)租賃合同書，征收率為0.1%，房地產(chǎn)產(chǎn)品購銷合同，征收率為0.03%；第二種是定額稅率，適用房地產(chǎn)業(yè)支配權(quán)資格證書，包含房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，征收率為每一件5元。

　　（4）土地稅：土地稅是對應用國有土地的企業(yè)和本人，按應用的土地面積核定征收的稅。以土地面積為征稅對象，向土地資源應用人課征，歸屬于以有償服務(wù)占有為特性的行為稅種類。城區(qū)土地稅選用定額稅率，實際規(guī)范以下：（一）大都市1.5元至30元；（二）中小城市1.兩元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）縣里、轄縣、規(guī)劃區(qū)0.6元至12元。

　　（5）房地產(chǎn)稅：房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)房產(chǎn)稅是以房子為課稅對象，按房子的記稅余值為計稅基礎(chǔ)，向產(chǎn)權(quán)年限任何人征繳的一種直接稅。其計稅基礎(chǔ)為房產(chǎn)原值一次減掉10%-30%后的余值。計算方式為：應納稅所得額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×征收率（1.2%）。

　?。?）所得稅：房地產(chǎn)營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)商原來的增值稅改成所得稅，征收率也發(fā)生了相對應轉(zhuǎn)變，一般納稅人可用一般記稅方式 ，稅率為11%；小規(guī)模納稅人可用簡易計稅方式 ，稅率為5%。在征收率區(qū)劃中，有一種比較獨特的狀況是房地產(chǎn)業(yè)老新項目能采一般記稅或是簡易計稅。

　?。?）城建稅及教育附加稅：房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)當月應繳的所得稅及所得稅（因為房地產(chǎn)營改增后增值稅早已撤銷，故流轉(zhuǎn)稅僅包括所得稅和所得稅），各自乘于本地城建稅稅率（7%或5%或1%）、教育費用利率3%、地區(qū)教育費用利率2%，獲得當月應繳的城建稅、教育附加費、地區(qū)教育附加費。

　?。?）土增：房地產(chǎn)開發(fā)商土增一般是采用先預繳后結(jié)算的方法開展的，一般的預征率在2%-4%，實際每一個地區(qū)不一樣的。先測算能夠 扣減新項目額度，測算收益。收益－扣減新項目額度=增值額，增值額/扣減新項目額度=增值率。

　?。?）所得稅：房地產(chǎn)業(yè)所得稅在新項目沒有竣工交付前，采用預繳方式。先按預估記稅利潤率（一般為15%）測算出預估毛利潤，記入本期應繳稅收入額；待開發(fā)產(chǎn)品完工，立即清算先前市場銷售的具體毛利潤，將其與預估毛利潤中間的差值合拼記入本年度應繳稅收入額。