發(fā)票開具適用哪個(gè)稅率？
我單位是房產(chǎn)公司，屬一般計(jì)稅項(xiàng)目，房產(chǎn)在預(yù)售階段，與客戶簽訂房產(chǎn)銷售合同，合同約定2017年4月30日前收完全部房款，約定交房日期為2018年11月30日。我單位在2017年4月30日前已收到全部房款，并按3%預(yù)繳增值稅，但實(shí)際交房日期在2019年3月30日。
2019年5月，客戶要求開具購房發(fā)票，請問發(fā)票是按11%、10%、9%哪個(gè)稅率開具？
答：根據(jù)您的描述，根據(jù)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，貴公司簽訂的銷售合同約定交房時(shí)間為2018年11月30日，則應(yīng)按該時(shí)點(diǎn)適用稅率10%開具購房發(fā)票。
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相關(guān)規(guī)定：
《營改增政策執(zhí)行口徑第一輯》-湖北
21.關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的問題
《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。
在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。
《營改增政策問題解答（九）》-廈門
14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？
答：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間為房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天。交付時(shí)間，按《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間確定；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交付時(shí)間確定。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號）
一、納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。
六、本通知自2018年5月1日起執(zhí)行。此前有關(guān)規(guī)定與本通知規(guī)定的增值稅稅率、扣除率、出口退稅率不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
2019年5月，客戶要求開具購房發(fā)票，請問發(fā)票是按11%、10%、9%哪個(gè)稅率開具？
答：根據(jù)您的描述，根據(jù)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，貴公司簽訂的銷售合同約定交房時(shí)間為2018年11月30日，則應(yīng)按該時(shí)點(diǎn)適用稅率10%開具購房發(fā)票。
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相關(guān)規(guī)定：
《營改增政策執(zhí)行口徑第一輯》-湖北
21.關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的問題
《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。
在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。
《營改增政策問題解答（九）》-廈門
14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？
答：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間為房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天。交付時(shí)間，按《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間確定；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交付時(shí)間確定。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號）
一、納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。
六、本通知自2018年5月1日起執(zhí)行。此前有關(guān)規(guī)定與本通知規(guī)定的增值稅稅率、扣除率、出口退稅率不一致的，以本通知為準(zhǔn)。